Dans un arrêt en date du 12 septembre 2019 (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 septembre 2019, N° de Pourvoi : 18-20.727) la Cour de cassation vient de rendre une décision particulièrement importante concernant les sous locations pour lesquelles le bailleur n’a pas donné son autorisation.
Nous vous proposons de procéder à un commentaire de cet arrêt. A la suite de celui-ci nous verrons que son enseignement ne se limite pas aux seules sous-locations faites en recourant à Airbnb. Nous suggérerons aux locataires qui souhaitent faire une sous-location diverses précautions à prendre. Vous pourrez ensuite prendre connaissance d’informations complémentaires.
Table des matières
1) Le commentaire de l’arrêt selon lequel en cas de sous-location non autorisée les sous-loyers doivent être remboursés au bailleur
Dans ce dossier deux locataires avaient sous-loué leur appartement en recourant à la plateforme Airbnb. Or la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs interdit la sous-location en l’absence d’autorisation expresse du bailleur. Au cas présent une clause du contrat de bail interdisait la sous-location sans autorisation écrite du bailleur. Présentement les locataires n’avaient pas l’autorisation du bailleur pour sous-louer cet appartement.
Après avoir constaté que les locataires procédaient à des sous-locations non autorisées le bailleur leur a fait délivrer un congé pour reprise à son profit. Il a ensuite assigné les locataires en validité du congé. Il a sollicité l’expulsion des locataires et il a demandé l’octroi de diverses sommes au titre de dommages-intérêts en raison de la sous-location irrégulière des locaux, au titre du préjudice moral, au titre d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans un jugement en date du 06 avril 2016 le tribunal d’instance de Paris du 5ème arrondissement a validé le congé aux fins de reprise. Le tribunal a aussi ordonné l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux en cause. Le tribunal a condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi que des sommes au titre de dommages-intérêts en raison de la sous-location irrégulière de l’appartement donné en location et au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Les locataires ont interjeté appel de la décision rendue par le tribunal d’instance de Paris du 5ème arrondissement. Devant la cour d’appel de Paris le bailleur a demandé la confirmation du jugement intervenu sauf concernant le montant de la réparation de son préjudice matériel et l’omission de statuer sur les intérêts légaux et leur capitalisation.
La demande relative à la réparation du préjudice matériel était fondé sur le droit d’accession prévu par les articles 546 et 547 du code civil. Par cette demande les fruits de la sous-location, autrement dit les sous-loyers, devaient revenir au bailleur. Les locataires devaient donc rembourser au bailleur la totalité des sous-loyers provenant de la sous-location. Après avoir au préalable écarté les arguments des locataires qui affirmaient qu’il y avait là une prétention nouvelle la Cour d’appel, dans un arrêt en date du 05 juin 2018, a estimé que les articles 546 et 547 du code civil devaient recevoir application et commandaient de considérer que les fruits provenant de la sous-location appartenaient au bailleur. Ainsi la cour d’appel a condamné les locataires à rembourser au bailleur les sous-loyers perçus par eux grâce à cette pratique de sous-location illégale. L’intérêt principal de l’arrêt résidait sur cette application du droit d’accession aux sous-loyers. Pour l’essentiel la cour d’appel confirmait le jugement de première instance mais déboutait le bailleur de sa demande au titre d’un préjudice moral.
Les locataires ont formulé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 septembre 2019 ne détaille que le premier moyen de ce pourvoi, le second moyen n’étant, selon les indications de la cour, manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Le premier moyen avait pour but de contester la condamnation des locataires à restituer les sous-loyers au bailleur.
Selon la première branche de ce moyen les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location. Toujours selon cette branche il ne peut donc être reproché à un locataire d’avoir, en percevant de tels sous-loyers, détourné fautivement des sommes qui ne pouvaient appartenir au bailleur. Dès lors en décidant le contraire, et en condamnant les locataires à rembourser au bailleur les loyers qu’ils avaient perçus en sous-louant le bien litigieux, la cour d’appel aurait violé les articles 546 et 547 du code civil, ainsi que l’article 1147 devenu 1231-1 du même code.
Selon la seconde branche de moyen une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire. En conséquence, poursuit cette branche, seul le locataire est créancier des sous-loyers. En retenant néanmoins que les sous-loyers perçus par les locataires appartenaient au bailleur et que les locataires étaient tenus de les rembourser à ce dernier en réparation du préjudice financier subi par lui du fait du détournement de ces sommes, la cour d’appel aurait violé les articles 546 et 547 du code civil, ainsi que l’article 1147 devenu 1231-1 du même code.
La cour de cassation ne suit pas le raisonnement développé par ce moyen. En effet elle affirme que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. La cour de cassation ajoute qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.
Il est donc clair, au vu de cette décision, que les sous-locations non autorisées sont très dangereuses pour les locataires. En effet elles ouvrent droit pour le bailleur à obtenir le remboursement à son profit des sous-loyers dont ont été bénéficiaires les locataires. Elles peuvent aussi permettre au bailleur d’obtenir la restitution de son bien. Le locataire s’expose aussi au risque de devoir rembourser des frais de justice exposés par le bailleur.
2) Une décision qui ne doit pas être limitée au cas du recours à la plateforme Airbnb
Cette décision si elle a été rendue dans un dossier où la sous-location a été réalisée en recourant aux services de la plateforme Airbnb, ce qui ne transparaît pas à la lecture de ce seul arrêt mais apparaît clairement lors de la consultation des décisions du juges du fond, a une portée nettement plus large. Elle a vocation à s’appliquer à d’autres sous-location d’une habitation, que ce soit en recourant aux services d’une plateforme internet ou sans utiliser ce type de technologie.
3) Les précautions à prendre par les locataires qui souhaitent faire une sous-location
Les personnes qui désirent sous-louer une habitation seront donc avisées de consulter au préalable leur bail pour vérifier si celui-ci autorise la sous-location. Cette autorisation donnée dans le bail va être très rare. En effet l’autorisation doit être très précise puisqu’elle doit porter non seulement sur le principe même de la sous-location mais aussi sur le prix du loyer, lequel, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ne peut, au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués, excéder le prix du loyer payé par le locataire.
On comprend donc aisément qu’en pratique il sera le plus souvent nécessaire de demander un accord express au bailleur lorsqu’on souhaite procéder à une sous location. Cet accord devra être donné par écrit. Il va devoir être préalable à la sous-location. Il va devoir porter aussi bien sur le principe de la sous-location que sur le montant du sous-loyer qui ne devra pas être supérieur au loyer principal, comme indiqué ci-dessus.
L’accord du bailleur ne dispensera pas le locataire de respecter les autres obligations qui s’imposent à lui en particulier lorsque la qualification de meublé de tourisme prévue par l’article L324-1-1 du Code du Tourisme s’applique. Ces obligations varient selon la zone géographique, la taille de la commune, le nombre de jours de location sur l’année et s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.
4) Données complémentaires sur l’arrêt selon lequel en cas de sous-location non autorisée les sous-loyers doivent être remboursés au bailleur
ECLI:FR:CCASS:2019:C300745
Désignation de l’arrêt : Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 septembre 2019, N° de Pourvoi : 18-20.727.
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 05 juin 2018.